來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 2006年6月6日 廣西天華編輯
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目前我國有多個(gè)主管部門(mén)都涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的評估。比如，建設部的評估機構以房地產(chǎn)評估為主，國土資源部的以土地評估為主，國資委的以資產(chǎn)評估為主。
“中介機構做不動(dòng)產(chǎn)評估是不合適的。”5月30日，國稅總局地方稅務(wù)司司長(cháng)趙興玉接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅勢在必行已成共識，問(wèn)題是應該由哪個(gè)機構來(lái)評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值？
目前，我國房地產(chǎn)評估分散在政府主管部門(mén)、投資信托公司、學(xué)術(shù)研究機構、會(huì )計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所，甚至學(xué)術(shù)團體辦的咨詢(xún)服務(wù)機構。趙興玉肯定“此工作必須由政府來(lái)做”，因為不動(dòng)產(chǎn)評估是一種政府行為，如果交給商業(yè)評估機構來(lái)做，很難避免私下交易。
評估機構隸屬政府部門(mén)
“從各國經(jīng)驗來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)稅不應由商業(yè)性的評估機構來(lái)承擔。”不動(dòng)產(chǎn)改革研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長(cháng)隆國強也表達了相同觀(guān)點(diǎn)。
隆國強解釋說(shuō)，商業(yè)評估所用的方法為個(gè)體評估，如果對整個(gè)城市所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估，費用過(guò)高，耗時(shí)過(guò)長(cháng)。同時(shí)，商業(yè)評估機構個(gè)體規模較小，單個(gè)機構難以承擔一個(gè)城市所有的評估任務(wù)。如果由多個(gè)機構同時(shí)承擔，其使用方法及標準上的差異，可能導致評估結果不一致。
“應由一個(gè)隸屬于政府機關(guān)的專(zhuān)門(mén)評估機構來(lái)承擔，采取批量評估的方法。”隆國強稱(chēng)，該機構應該是政府部門(mén)的事業(yè)單位，其經(jīng)費由財政全額撥付。
不過(guò)，目前我國有多個(gè)主管部門(mén)都涉及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的評估。比如，建設部的評估機構以房地產(chǎn)評估為主，國土資源部的以土地評估為主，國資委的以資產(chǎn)評估為主。這三個(gè)不同屬性的評估機構，對評估技術(shù)、標準、數據庫的選擇皆不同。
不動(dòng)產(chǎn)稅的評估機構，應該如何建立，建立在現有的哪個(gè)機構當中？
國研專(zhuān)家認為，根據中國國情現實(shí)，主要有兩方面的考慮：一是在國土資源和房地產(chǎn)管理機構內設置專(zhuān)門(mén)負責房地產(chǎn)的評估機構；二是在地方稅務(wù)機關(guān)中成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評估機構。
第一種選擇意味著(zhù)，房地產(chǎn)的評估機構與房地產(chǎn)稅的征收機構，分屬于兩個(gè)政府機構的內設事業(yè)單位。由國土資源和房屋管理部門(mén)設置的評估機構，負責房地產(chǎn)的信息收集、檔案管理、對房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估，再及時(shí)將評估結果傳送給稅務(wù)機關(guān)。
而第二種選擇的實(shí)質(zhì)就是由地方稅務(wù)局下設不動(dòng)產(chǎn)的評估機構和征管機構。
兩種選擇
事實(shí)上，國稅總局已經(jīng)在此方面先行一步。“稅務(wù)部門(mén)掌握納稅人的基本信息，利用這種優(yōu)勢，我們從模擬評稅來(lái)看，工作效率不錯，應該符合國家稅收征管的國情。”趙興玉稱(chēng)，從2003年開(kāi)始，國稅總局和財政部選擇了發(fā)達和不發(fā)達地區，如北京、重慶、深圳等地，聯(lián)合開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)稅評稅模擬試點(diǎn)(也稱(chēng)“空轉”)，為將來(lái)在稅務(wù)部門(mén)評估不動(dòng)產(chǎn)稅，積累了技術(shù)和人才優(yōu)勢。他們根據不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況和房地產(chǎn)價(jià)值構成的要素，制定了不同的評估方法的技術(shù)標準。
“經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評估專(zhuān)家評定，以及征求房地產(chǎn)管理部門(mén)的意見(jiàn)，證明了這些方法的應用基本符合房地產(chǎn)評估原理，以及我國目前房地產(chǎn)現狀，因此具有可行性。”趙興玉稱(chēng)。
這套方法包括：開(kāi)發(fā)了適合不同地區的房地產(chǎn)批量評稅的計算機系統；房地產(chǎn)信息采集審核和錄入體系，進(jìn)行了批量評稅和稅收負擔的測算等。
“最關(guān)鍵的是在稅務(wù)部門(mén)培養了相關(guān)人才。”趙興玉稱(chēng)，如果不動(dòng)產(chǎn)稅全面開(kāi)征的話(huà)，這是一個(gè)評稅基礎和重要力量。
對此，國研中心課題組卻有不同觀(guān)點(diǎn)。“經(jīng)過(guò)在青島的調研，我們更傾向于將評估機構建立在房屋國土部門(mén)。”隆國強說(shuō)。國研中心專(zhuān)家倪紅日解釋說(shuō)，物業(yè)稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門(mén)，將評估機構設立在該部門(mén)，可以充分利用現有資料，有利于降低評估成本。另外，不動(dòng)產(chǎn)評估是一項專(zhuān)業(yè)性很強的工作，房屋國土管理部門(mén)在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎強于其他部門(mén)。
“面臨很多銜接問(wèn)題。”趙興玉認為課題組的觀(guān)點(diǎn)會(huì )面臨一個(gè)難題———稅收行政復議或申訴問(wèn)題。如果納稅人有異議，不會(huì )直接找評估機構，因為評估機構在后臺。稅務(wù)機關(guān)不能直接解決問(wèn)題，只好把案件送回房地產(chǎn)部門(mén)，等房地產(chǎn)部門(mén)復議之后，再通過(guò)稅務(wù)機關(guān)處理。“稅務(wù)部門(mén)扮演‘二傳手’，可能會(huì )降低效率，造成納稅人不滿(mǎn)。”
中介機構無(wú)所為？
“兩種模式都可以選擇，但關(guān)鍵是相關(guān)部門(mén)之間的協(xié)調統一。”北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(cháng)春認為，可以考慮建設部、國土部、稅務(wù)局三家聯(lián)合起來(lái)成立不動(dòng)產(chǎn)評估機構。
同時(shí)，馮長(cháng)春也提醒，商業(yè)中介評估機構不能完全不在考慮之列。
“政府審核有一定的技術(shù)力量、信譽(yù)紀錄良好的中介評估機構，采取委托評估的辦法，可以縮小成本，提高效率。”馮認為，中介評估機構優(yōu)勢在于技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才豐富和有效競爭。
這種建議的背景是，實(shí)際上現在建設部門(mén)和國土部門(mén)的評估機構已經(jīng)脫鉤改制，成為獨立核算的經(jīng)營(yíng)性中介公司。如國土資源部“地價(jià)動(dòng)態(tài)監測”和建設部“房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監測與預警”，都是利用中介評估機構完成的。
中介商業(yè)評估機構始終是以利益為目的，會(huì )否產(chǎn)生不公正的做法？
對于此憂(yōu)慮，馮長(cháng)春認為，商業(yè)中介機構雖以營(yíng)利為目的，但要承擔社會(huì )法律責任。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)評估的特點(diǎn)是批量評估，即成片成區，而不是為了抵押貸款進(jìn)行的一對一的評估模式。因此中介機構暗箱操作的可能性很小。
有關(guān)人士分析，“不動(dòng)產(chǎn)評估機構和評估體系如何建立，需要進(jìn)一步研究探討，但最關(guān)鍵的是要真正成為不以盈利為目的公正、公平的機構。這樣老百姓才信得過(guò)，減少征稅的阻力。”
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